如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

東京有“大城市病”嗎?

作爲一個人口密度達到0.63萬人/平方公裏的大城市,很難回答“沒有”。但現狀卻是交通擁堵、環境汙染等問題在東京並無明顯病症,並且東京還在不斷生長。目前,東京都人口約爲1380萬,成功在以東京都爲核心的1.4萬平方公裏的東京圈(包括千葉、琦玉、神奈川在內的一都三縣)容納下3658萬人,是全球人口最多的都市圈。

此前,東京發出“給你300萬,請離開這裏”的“請求”,試圖緩解難以調和的人地矛盾。但不得不承認的是,這座全球人口密度最高的大都市,同樣也是一座公共交通利用率極高的城市。

鐵軌上的城市

但“東京”非一日建成。明治維新以來,東京在快速的城市化進程中不可避免地遭遇了發展難題,如人口急劇增加、功能過分集中、交通嚴重擁堵等,城市開發理念和運營方式都發生了重要轉變。

其中,以公共交通爲中心的交通規劃,被認爲是其最具代表性的一項建城經驗——在私家車普及前,爲推動城市化進程,人員往來和物品轉移主要利用以鐵路爲中心的公共交通。

日本TOD開發中有一句名言,“乘客創造列車”——即在鐵路沿線拓展住宅地、學校、主題公園開發的同時,在主要換乘車站進行一體化建設和經營百貨店等設施,推進沿線各個重要站點的複合型開發,以獲得社區營造與交通營運的綜合疊加效應。

如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

秋葉原車站

有觀點指出,這種模式的初衷與歐美TOD“解決環境問題”的出發點不同,但恰恰適合日本——構建以站點爲中心的“緊湊型城市”

如今,日本對TOD的理解也不斷變化。將軌道建設與城市規劃融爲一體、共同開發,這種最早從郊外新城建設中探索出的模式,如今正不斷應用到東京城市再生項目中,希望利用具有天然聚客能力的車站,構建以站點爲中心、功能高度複合的“都市集合體”,提升城市活力,促進經濟複蘇。

如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

東京新宿?

東京是追求“效率”的代表——通過密織公共交通網絡,引導民衆養成使用鐵路、公交車等公共交通出行的習慣,以減少對小汽車的依賴,達到緩解擁堵、提高效率的目的,東京也由此成爲一座“鐵軌上的城市”,軌道交通网络密度以及利用率都位居世界前列。东京都都市基盘部提供的数据显示,截至2018年3月,东京鐵路网络(包括电车和地铁)总长达到1181.9公里,共有站點769个。其中,JR(旧国铁)运营的铁轨线路长419公里,站點141个;民铁(主要有7家公司)运营线路长387.9公里,站點291个;地下铁(主要有2家公司)运营线路为298.5公里,含236个站點;单轨鐵路、新制式交通等线路长75公里,共101个站點。每天有4000万人次使用軌道交通,高峰期1~2分钟就会有一辆列车。

如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

人流密集的地鐵站

不仅如此,在东京軌道交通网络最为核心的JR山手线环形圈内,5分鍾、400米步行圈已占到64%,10分鍾、800米步行圈實現完全覆蓋,密布的車站成爲這座城市的一部分。

如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

JR山手線環形圈(綠色)示意圖

而东京的“公交友好”属性,大大增强了公共交通对民众的吸引力。数据显示,东京23区軌道交通(电车和地铁)使用率为62.3%,远高于伦敦(23.7%)、巴黎(29.7%)、纽约(15.3%)。同时,其私家车使用率仅14.3%,明显低于后三座城市。

不過,作爲一個人口超過1300萬的城市,東京不可避免地面臨著“鐵路擁堵”——盡管車廂擁擠度已從1975年的221%下降到2017年的163%,但如何緩解車廂內部的擁擠,依然是要繼續解決的難題。

TOD的初心:把人快速高效地送到目的地

作爲一種不依賴機動車、以公共交通爲向導的城市開發或沿線開發模式,東京版TOD開發從何而起?多方信息顯示,它和上世紀五六十年代東京疏解人口、大規模建設新城緊密相關。

當時,戰後的日本經濟開始複蘇,東京人口急劇增加。從1960年開始,每年大概有超過30萬人湧入東京,爲了解決大量居住需求,政府決定在東京都心20~40公裏半徑範圍內進行新城開發。彼時私家車尚未普及,住在新城的人要去東京市區上班、上學必須通過鐵路,因此新城和鐵路需要同步建設。

不同于政府主導的新城開發,民營鐵路公司在自主開發過程中,探索出一套全新的商業模式——在建設鐵路線路的同時進行新城開發,通過出售住宅獲取利潤,可以更快地回收鐵路建設投資。並且,在提供交通運輸服務獲取收入的同時,鐵路公司還會自己運營購物中心。

这个模式很成功,住在郊外的人通过軌道交通,用30分钟~1小时时间到东京上班,这样的生活方式也在东京周边不断发展起来。

此後,隨著TOD模式被廣泛應用,空間組織方式是否高效、城市空間是否爲人所用等核心問題也在探索中不斷優化——不只是公私土地的共同利用,不同建築之間的物理聯通,還有運營管理中的標准統一,其目的都是爲了讓人更加舒適便捷地從車站走向街區。

TOD的原點,就是我們的出行方式究竟能不能讓市民安全安心地到達車站。這是我們現有(TOD)項目能否成功的最關鍵支撐。

具體操作中,如何實現這種舒適與便捷?從規劃層面看,多位受訪者均指出,以站點爲中心的TOD開發,不能只看到站點本身,而應同時考慮與之相連的整個片區,進行“一體化”設計。總的來說,從最初地上地下的設施聯通到成爲一個功能複合的“城市綜合體”,進而延伸到整個城市區域,日本對TOD的理解其實也在不斷變化,而“把人快速高效地送到目的地”這個初衷始終未變。

車站:商業價值與人本追求的共贏

在日本,作爲蘊含著巨大可能性的公共設施,“車站”無比重要。有學者就認爲車站是一個“聚集”的地方,而不是“過路”的地方。車站的未來關系著城市的未來,如何用好車站、發揮它的作用,成爲東京打造世界級“人本城市”的關鍵點。

鐵路公司可以很容易圍繞車站找到提升商業價值的機會。我們走訪新宿、澀谷、六本木、二子玉川等多個站點發現,與閘機口緊鄰的商場均爲鐵路公司自己在運營,其他公司的商場需要多走一段距離。而像新宿站這樣,有多家鐵路公司運營線路通過的大型樞紐站,通常會形成密集商圈。

資料顯示,2017年日本客流量前10位的車站,收入來源中不動産占比爲45%,票務占23%,生活服務占21%,其他收入約占11%。其中,新宿和澀谷兩個日客流量超過300萬人次的車站,不動産收入占比均超過50%,而票務收入占比約爲17%。

盡管在日本不會刻意強調“是不是TOD”,但它就是伴隨著軌道建設自然而然發生了,而這種聚集方式必然會影響開發商的商業配套邏輯,同時站內也會有很多可以購物消費的地方,“他們不用專門聚客,因而效率會更高”。

與此同時,爲獲得持續客流並把人“留下來”,日本TOD開發中特別重視公共空間營造,商業開發因爲充分滿足了人的需求而獲得收益。

如何同時安頓3658萬人?-解讀“鐵軌上的城市”是如何建成的

日本TOD開發特別重視公共空間營造

在日建設計近半個世紀來參與的城市開發設計中,幾乎每一張項目說明圖除了辦公樓、商業、住宅、酒店等基礎元素外,還會相應設置音樂廳、博物館等文化設施,公園綠地等公共空間,其背後的考慮在于,要爲城市居民提供多元豐富的公共活動,引導人流、物流、資金流、信息流彙聚,更加高效地鏈接“生活”與“消費”。實踐中,“商業價值”和“人本追求”已經實現共贏。

TOD再開發:防止東京“跌落”

除郊外開發,東京大量TOD項目更多是針對公共設施不完善的低利用率土地、未利用土地,通過公共設施與住宅用地一體化開發,實現土地高效集約利用和城市功能更新。這種方式在工廠舊址、車輛段舊址等大規模土地功能轉換中較爲常見。

通過土地再利用,政府達到了把原本的臨海區域開發爲城區的目的。而對土地所有者來說,可以通過原有工廠土地的開發獲取資金,再用這些資金到其他地方建工廠。

在日本,土地區劃整理和城市更新是非常常見的。但一般不會一口氣做完,需要一個過程,有的時間會比較長。這種“時間成本”與日本TOD開發機制有關。一般來講,項目初期,政府(公共道路)、開發商(私有用地)、鐵路公司(軌道設施)會組成類似“委員會”的機構,協商制定一個“規劃導則”,而後再各司其職地推進,關鍵點在于“官民聯手”和“利益協調”。

依據規劃導則,將最重要的部分交由城市規劃決定,其他各個項目就引導大家按照“讓人行走起來更舒適便捷”這一原則去自主打造。那些失敗的開發案例,往往都是因爲沒有充分協調,道路是政府建的,其他土地是民間自己隨便建的,缺乏統一規劃、整體考慮所致。

值得注意的是,官方並不具有“拍板”作用。根據2002年出台的都市計劃提案制度,都市計劃案的提出方式已經由原本的行政部門主導變爲“民間主導+行政支援”,讓民間自主開發,能夠讓城市計劃更加符合地區實情、發揮地區特性。而規劃方案制定後,通常還會邀請一個權威專家來做判斷是否可以開始實施。

也因爲這種方式,如果項目中涉及的土地所有者、利益方較多,就需要不斷協商,花費較長時間。比如澀谷站,2000年決定啓動再開發,一直到2007年才確定“開發導則”。這種利益協調的複雜性,正是老城更新與新城開發的最大不同。

從城市開發效率角度來看,TOD再開發不失爲一種“防止東京跌落”的精明選擇。因爲在這個模式下,步行空間的舒適性得到最大滿足,有助于實現城市發展的人性回歸。

多位專業人士的普遍觀點是,在資源匮乏、人口稠密的現實條件下,TOD模式爲東京探索出一條“人本城市”的實現路徑,爲其吸引全球資源、增強國際競爭力提供了籌碼。

那麽,通過TOD開發,東京究竟得到了什麽?

首先是綠色環保,因爲利用這種公共交通的人多了;其次,因爲步行時間多了,人可以在走路過程中獲取更多信息、觀察周邊變化,由此可能催生一些新商機,或是創新發生;同時,方便舒適的步行環境能夠提高市民好感度,形成“東京很方便、很安全”的印象,進一步吸引世界各地的人。

(來源:城市進化論,有刪減)

相關汤姆高清影院

汤姆高清影院

400-088-2518

郵件:jujing@jujing.com.cn